SKG Real Estate Management
Strategie
Cashflow ab dem ersten Tag, Wertsteigerung durch aktive Bewirtschaftung und konservative Finanzierung.
Investmentstrategie
Vier Säulen: Cashflow ab dem ersten Tag, Wert durch die Plattform
Wir investieren dort, wo Bewirtschaftung den Unterschied macht – und behalten den Zeitpunkt des Ausstiegs selbst in der Hand.
Resilienter Cashflow
Vier Ebenen des Schutzes:
- Hunderte Mieter in mehreren Städten
- Unterversorgte Mittelstandsstädte mit hoher Leistbarkeit
- Attraktive Einstiegsrenditen, konservative Finanzierung
- Volle Kontrolle über Kosten und CapEx
Unorthodoxer Asset-Fokus
Wir prüfen die Straße, nicht die Stadt. Jede Mikrolage wird begangen, nicht nur modelliert – Nähe zu Hochschulen, Verkehrsknoten, Arbeitgebern und Verwaltung.
Integrierte Plattform
Investment, Asset Management und Property Management aus einer Hand. Eigene Servicegesellschaft statt externer Verwalter – für Kostendisziplin und Transparenz.
Exit-Optionalität
Kein Verkaufszwang. Einzelverkauf an lokale Family Offices, Portfolioverkauf an Institutionelle, Plattformverkauf oder langfristige Bestandshaltung mit laufender Rendite.
Unorthodoxer Asset-Fokus
Wir prüfen die Straße, nicht die Stadt.
Unser Segment
Das übersehene Mittelfeld
Zu groß für Privatkäufer, zu klein für Institutionelle: Im Segment von 5 bis 50 Mio. € pro Transaktion verkaufen Familien, Erbengemeinschaften und kleinere Bestandshalter – oft abseits breit vermarkteter Prozesse.
Voll intermediierte, breit vermarktete Prozesse, niedrige Kapitalkosten – Preise ohne Spielraum.
Fragmentierter Markt mit privaten Verkäufern. Wir bringen institutionelle Disziplin in ein Segment, das kaum professionelle Käufer hat.
Einzelkäufe zur Altersvorsorge – gebührenintensiv, wenig preissensibel, nicht skalierbar.
Teilstrategien
Drei Strategien, drei eigene Gesellschaften
Jede Teilstrategie wird in einer eigenen Objektgesellschaft geführt – mit klaren Ankaufskriterien und einem eigenen Werthebel.
Basic Living
Bestandswohnungen in etablierten Rhein-Ruhr-Städten: niedrige Kapitalwerte, hohe laufende Renditen, stetiges Mietwachstum.
- Region
- Rhein-Ruhr, Städte ab ca. 200.000 Einwohnern oder deren Umland
- Baujahre
- 1950–1970
- Kaufpreis
- unter 2.000 € je m²
Fokus: laufender Cashflow
Manage-to-Prime
Wohnen in Hochschulnähe, schrittweise repositioniert zu möblierten Apartments – flexibel zwischen klassischem und studentischem Wohnen.
- Region
- Westdeutschland, Städte ab ca. 200.000 Einwohnern oder deren Umland
- Baujahre
- ab 1950
- Kaufpreis
- unter 3.000 € je m²
Fokus: Repositionierung
Effortless Living
Voll ausgestattete Serviced Apartments mit Mietdauern von 3 bis 18 Monaten und All-inclusive-Service – laufende Anpassung an das Marktniveau.
- Region
- Westdeutschland, max. 15–20 Minuten zur Hochschule
- Bestand
- nicht preisregulierter Bestand
- Kaufpreis
- unter 4.500 € je m²
Fokus: weniger reguliertes Umfeld
Strategische Investitionen
CapEx wird diszipliniert ermittelt und stringent umgesetzt
Derselbe Prozess, unterschiedliche Antworten: Jede Maßnahme muss eine positive Rendite auf die Investition nachweisen – oder sie unterbleibt.
Alle CapEx-Optionen werden bereits im Ankauf erfasst.
Jede Position wird mit technischen Experten hinterfragt.
Übertrifft die Maßnahme unsere Hürde für Rendite auf die Investition?
Investieren, verschieben oder bewusst nichts tun.
Großstadt, Süddeutschland
Baulich solides Objekt, wegen Ölheizung und schwacher Fassade nur Energieklasse F. Fernwärme und Hüllensanierung heben es auf Klasse A; die Kosten sind nach § 559 BGB umlagefähig.
InvestierenRuhrgebiet
Solider, voll vermieteter Bestand ohne baulichen Bedarf. Der Markt zahlt keinen Aufschlag für modernisierte Wohnungen – jeder investierte Euro bliebe ohne Mietwirkung.
Bewusst nicht investierenRhein-Main-Region
Gut gelegenes Eckgebäude mit Einzelhandel. Ungenutzte Lagerflächen im ersten Obergeschoß werden zu zehn Wohneinheiten umgebaut – der höhere Wohnanteil stärkt auch den Exit-Wert.
InvestierenESG
Pull to ESG
Wir nutzen den deutschen Fördermarkt, um die Energieeffizienz gezielt dort zu verbessern, wo es sich für Mieter, Umwelt und Investoren rechnet. Der regulatorische Rahmen macht energetisch schwache Bestände zur Chance für aktive Eigentümer.
Ob sich der Aufwand lohnt, entscheiden wir für jedes Objekt individuell: Wir prüfen Kosten, Fördermittel und die erzielbare Miete – und investieren nur dort, wo sich die Maßnahme über die Mieten wieder erwirtschaften lässt.
- EU-Vorgabe: Wohngebäude bis 2030 mindestens Klasse E, bis 2033 Klasse D
- GEG: Gas- oder Ölheizungen über 30 Jahre sind nach Eigentümerwechsel binnen zwei Jahren zu ersetzen
- Neue Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie
Finanzierung
Konservativ finanziert, regional verankert
Deutschland ist im europäischen Vergleich „überbankt“ – allein in NRW sind über 230 Banken tätig. Wir finanzieren über regionale Hausbanken zu attraktiven Margen und schlanken Auflagen.
| Kreditnehmer | Objektgesellschaft |
| Zinssatz | 75–150 Bp. über Swap bzw. EURIBOR, Festzins bevorzugt |
| Laufzeit | 5 bis 10 Jahre fest |
| Tilgung | 0–2 %, abhängig von CapEx und Cashflow |
| Verschuldungsgrenze | max. 60 % Loan-to-Value |
| Ziel-Schuldendienstdeckung | ca. 1,25x |